20년 전직 은행 여신 팀장이 알려주는 아파트 담보대출과 무설정 아파트론

아파트 담보대출은 목돈 필요시 아파트의 시세에 따라 상당히 큰 금액의 자금 마련도 가능합니다. 하지만 등기부에 대출을 취급한 금융기관, 대출받은 시기, 대출금액에 따른 설정이 발생합니다. 근저당 설정이라는 거에 대해 많은 분들이 고민하는 것 중에 하나가 아파트 담보대출과 무설정 대출(아파트론·주택론) 중 어떤 방식이 본인에게 더 적합한 지입니다. 두 상품은 모두 아파트의 시세, 신용도, 소득 등의 기준으로 대출 한도와 금리에 차이가 분명하니 꼼꼼한 비교를 20년 전직 은행 여신 팀장이 완벽 정리해드립니다.




아파트 담보대출이란?

아파트 담보대출은 보유 중인 아파트에 근저당권을 설정하고 그 담보 가치를 기준으로 대출을 받는 방식입니다. 1금융 시중 은행권은 물론 2금융 보험사, 새마을금고, 신협, 단위농협, 캐피탈. 저축은행 등 대부분의 금융기관에서 취급하며 일부 대부업에서도 담보대출을 취급합니다.

대출 한도: 아파트 시세의 일정 비율(LTV, DSR 적용)

대출 금리: 연 3%부터

대출 기간: 최장 50년

상환 방식: 만기 일시, 원금균등, 원리금 균등 등

장점은 금리가 낮고 한도가 크다는 점입니다. 반면, 근저당 설정으로 인해 등기부등본에 금융기관 권리가 기재되며, 연체 발생 시 주택 압류, 경매처분 이 가능합니다. 또한 설정비·말소비 등 부대 비용이 발생할 수 있습니다.


 구분  1금융권  2금융권 대부업
금리연 3% ~ (최저 수준)평균 연 5%~ 9% 수준연 10% ~ 20%
대출 한도(LTV)

시세의 60% 이내


(생애 최초 80%)

시세의 최대 80%업체마다 기준 다름
심사 기준문턱 높음
(신용, 부채, 소득 등)		상대적 완화
(사업자 조건 시 유리)		담보물이 중요
(신용 낮아도 가능)
근저당 설정 비율110% ~ 120%120% ~ 130%150%
1억 대출 시 설정액1억 2,000만 원 (120% 기준)1억 3,000만 원 (130% 기준)1억 5,000만 원
(150% 기준)
특징저금리이나 심사가 까다로움고한도 대출 시 이자 상승1, 2금융권 거절
또는 후순위 가능

1금융권 담보대출은 조건에 따라 연 3%부터 시작되는 저렴한 금리로 통상 아파트 시세의 60% 이내(생애 최초는 80%)이 내 취급이 가능하지만 아파트의 시세 외에 매수자의 신용도, 부채, 직업, 소득 등 심사 기준이 엄격하며 대출 금액의 110% ~ 120% 금액이 근저당 설정이 됩니다. 1억 담보대출 시 1억 2000만 원(120% 설정 시) 근저당 설정

2금융권 담보대출 또한 조건에 따라 1금융권 시중은행과 비슷한 금리도 적용되지만 아파트 시세의 80% 수준의 많은 금액을 대출받으려 할 때는 부담하는 이자 또한 상대적으로 가파르게 상승하는 경향이 있으며 70% 이상의 담보대출을 받으려면 금융기관에 따라 사업자(자영업) 조건이 되어야 가능하기도 합니다. 2금융권의 담보 설정 비율은 금융기관에 따라 120% ~ 130% 근저당 설정되며 1억 담보대출 시 1억 3000만 원(130% 설정 시) 근저당 설정

대부업 담보대출은 신용이 안 좋거나 신용 회복 같은 조건에서도 신청이 가능하지만 대출금리가 연 10% ~ 연 20%의 1,2 금융권에 비해 상대적으로 높은 금리가 적용됩니다. 그래서 대부분의 대부업 담보대출은 담보여력은 충분하지만 부채가 많거나 신용이 안 좋아서 1,2 금융권 담보대출이 거절되신 분들과 1,2금융권 담보대출 이용으로 추가 담보대출이 안되는 상황이신 분들 중 담보여력이 남아있는 경우 후순위 설정 조건으로 대부업에서 담보대출을 받는 경우가 있습니다. 대부업은 담보대출 설정은 150%이며 1억 대출 시 1억 5000만 원 (150% 설정 시) 근저당 설정

무설정 아파트론이란?

무설정 아파트론은 아파트를 소유하고 있더라도 근저당 설정 없이 신용대출 형태로 진행되는 상품입니다. 주택을 보유했다는 사실을 기준으로 심사하지만, 등기부에 어떠한 권리 설정도 하지 않는 것이 가장 큰 특징이며 담보대출과 다르게 해당 주택을 매도하더라도 대출금 완납의 의무는 없습니다.

대출 한도: 최대 1억 원 이내

대출 금리: 연 7% ~ 연 19.9% 이내

대출 기간: 1년~10년

상환 방식: 원리금 균등 상환

과거에는 배우자 명의 주택으로도 가능한 경우가 많았으나, 최근에는 본인 또는 부부 공동 명의로 제한되는 경우가 대부분입니다. 무설정 대출은 절차가 간편하고 집을 담보로 잡히지 않는다는 심리적 안정감이 있지만, 신용대출로 분류되어 DSR 및 신용도에 미치는 영향은 담보대출 보다 더 클 수 있습니다.

어떤 경우에 담보대출이 유리할까?

장기간 안정적인 상환 계획이 있는 경우

금리를 최우선으로 고려하는 경우

실질적인 주택 거주 목적의 경우

이런 상황이라면 아파트 담보대출이 전체 금융 비용 측면에서 유리할 가능성이 높습니다.

어떤 경우에 무설정 아파트론이 유리할까?

단기간 자금이 필요한 경우

등기부등본에 근저당 설정 및 금융기록을 남기고 싶지 않은 경우

빠르고 신속한 대출 심사 진행이 필요한 경우

무설정 아파트론은 간편 서류와 근저당 설정 없는 것이 장점이지만, 담보대출 대비 높은 금리로 반드시 상환 계획을 세운 뒤 이용할 것을 추천

마무리 하면서....

아파트 담보대출과 무설정 대출은 단순히 ‘금리가 낮다, 높다’의 문제가 아니라 자금 목적·상환 기간·신용 관리 전략에 따라 선택이 달라져야 합니다. 한 번의 선택이 장기적인 신용도와 재무 구조에 영향을 미치는 만큼, 본인 상황에 맞는 상품을 충분히 비교한 후 신중하게 결정하시길 바랍니다.


※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 실제 대출 조건은 개인 신용도와 금융기관 정책에 따라 달라질 수 있습니다.